ซื้อคอนโดลาดพร้าวมีเเต่กำไรจริงหรือไม่?
ทำเลช่วงห้าเเยกลาดพร้าวถึงเเยกรัชดา มีโครงการคอนโดเกิดขึ้นหลายโครงการครับ ทั้งรูปเเบบ low rise ที่อยู่ภายในซอยต่างๆหลายสิบโครงการ เเละ high rise ที่อยู่บริเวณริมถนนลาดพร้าวตอนต้น เรียกได้ว่าทำเลถนนเส้นนี้ฮอตจริงๆ
ถ้าพูดถึงการลงทุนคอนโดสำหรับนักลงทุน ใครๆก็ต้องอยากได้ Yield ดีๆ นะครับ หรือผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อที่จะอยู่อาศัยก็อยากให้ราคาคอนโดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆเช่นกัน ดังนั้นวันนี้ทาง Realist จึงทำการรวบรวมข้อมูลคอนโด high rise ทั้งราคาขายเเละเช่า เพื่อมาทำการคาดการณ์ถึงอัตราผลตอบเเทนเบื้องต้น (Gross Rental Yield) เเละอัตราราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยต่อปีครับ (Capital Gain)
เนื้อหาด้านล่างต่อไปนี้จะเป็นบทวิเคราะห์ถึงศักยภาพทำเลช่วงห้าเเยกลาดพร้าวถึงเเยกรัชดา เเละ ความคุ้มค่าในการลงทุนคอนโด ประเภท high rise สำหรับปล่อยเช่าระยะยาวหรือซื้ออยู่อาศัยครับ
ทำเลช่วงห้าเเยกลาดพร้าวถึงเเยกรัชดาดีจริงหรือ?
1. รถไฟฟ้าผ่านถึง 3 สาย
สายสีเขียวเข้ม
บริเวณถนนห้าเเยกลาดพร้าวมีโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต (สร้างเสร็จปี พ.ศ. 2562 และเปิดให้บริการปี พ.ศ. 2563)สายสีน้ำเงิน
ถนนลาดพร้าวช่วงต้น ณ ปัจจุบันมีโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินตัดผ่าน โดยมีสถานี 2 จุด คือ สถานีลาดพร้าวเละสถานีพหลโยธิน นอกจากนี้ในอนาคตมีโครงการส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค มีความเป็นไปได้ที่จะเปิดบริการในปี 62 เนื่องจากการก่อสร้างเร็วกว่าแผนสายสีเหลือง
บริเวณเยกลาดพร้าว-รัชดามีโครงการรถไฟฟ้าในอนาคตสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ระยะทาง 30.4 กม. เป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail) ระยะเวลาดำเนินการ 33 ปี 3 เดือน แบ่งเป็น ระยะเวลาก่อสร้าง 3 ปี 3 เดือน และระยะเวลาเดินรถ 30 ปี2. เชื่อมต่อถนนคมนาคมหลักถึง 4 สาย
ถนนลาดพร้าวช่วงต้น สามารถเชื่อมต่อกับ ถนน 4 สายหลักที่สามารถเดินทางเข้าสู่ย่านใจกลางเมืองนอกจากนี้ ถนนทั้ง 4 สายประกอบด้วยมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ศูนย์การค้า โรงพยาบาล ถนนทั้ง 4 สายได้เเก่- ถนนพหลโยธิน มีทางยกระดับอุตราภิมุกเพิ่มความรวดเร็วในการเดินทางเข้าสู่ย่านใจกลางเมือง
- ถนนรัชดาภิเษก
- ถนนลาดพร้าว
- ทางคู่ขนานวิภาวดีรังสิต
3. เดินทางเพียง 1-2 สถานีถึงเเหล่งชอปปิ้งเเละสวนสาธารณะ
เเหล่งชอปปิ้ง
บิ๊กซีลาดพร้าว
ยูเนี่ยน มอล์ล
เซนทรัล ลาดพร้าว
ตลาดนัดสวนจตุจักร
สวนสาธารณะ
สวนจตุจักร
สวนรถไฟ
สวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิตต์
ซื้อคอนโดลาดพร้าว - รัชดากำไรจริงหรือ?
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว มี 2 รูปแบบหลักๆ คือ รูปแบบอัตราส่วนต่างกำไรหรือที่เรียกว่า Capital gain เเละรูปแบบการสร้างรายได้กระเเสเงินสดจากการปล่อยเช่า หรือที่เรียกว่า Gross Rental Yield ครับ วันนี้ทาง Realist จึงได้ลองนำคอนโดHigh-rise ช่วงลาดพร้าว-รัชดา ที่จะแล้วเสร็จเเละโครงการคอนโดใหม่ที่กำลังเปิดขายทั้งหมด 8 โครงการ มาคำนวณหา Capital gain เเละ Gross Rental Yield กำไรจากการปล่อยเช่าดูครับ ว่าคุ้มค่าเเก่การลงทุนจริงหรือไม่อัตราส่วนต่างกำไร(Capital gain)
Capital gain (อัตราส่วนต่างกำไร) คือ การเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์กับราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มา เเละนำมาหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท ซึ่งก็คือการทำออกมาให้อยู่ในรูปเปอร์เซนต์หรือร้อยละครับ โดยในที่นี้เนื่องจากคอนโดมีระยะเวลาในการเริ่มโครงการที่เเตกต่างกันครับ จึงนำมาหาเฉลี่ยเพื่อที่จะทราบถึง Capital gain เฉลี่ยต่อปีของเเต่ละโครงการครับ
การคำนวณ Capital gain ของคอนโดทั้ง 7 โครงการ(เนื่องจากโครงการ Maru 15 เป็นโครงการใหม่ที่กำลังจะเปิดขาย ดังนั้นจึงยังไม่สามารถคำนวณหา Capital gain ได้ครับ) พบว่าคอนโดเเถบลาดพร้าว-รัชดา มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปค่อนข้างสูงเลยครับ โดยอัตราเฉลี่ยของคอนโดทั้ง 7 โครงการช่วง ลาดพร้าว - รัชดา ประมาณ 5.89% ต่อปี
อัตราผลตอบเเทน(Gross Rental Yield)
Gross Rental Yield นะครับ คือ กำไรจากการปล่อยเช่าโดย ไม่หักค่าใช้จ่าย (ถ้าเป็น Net Rental Yield จะเป็นกำไรจากการปล่อยเช่าที่หักค่าใช้จ่ายแล้วครับ) เป็นการคำนวณหากำไรจากการปล่อยเช่าเบื้องต้นครับ เนื่องจากแต่ละโครงการก็จะมีค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าที่ต่างกัน ขึ้นอยู่กับราคาส่วนกลาง บาท/ตร.ม. ที่แต่ละโครงการกำหนดมา, ค่านายหน้าที่บางคนต้องจ่ายเพื่อให้ Agent มาดูแล รวมถึงค่าประกันที่อยู่อาศัย และค่าซ่อมแซม บำรุงห้องซึ่งราคาพวกนี้ก็จะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องดูแลจัดการครับ
อัตราเฉลี่ย Gross Rental Yield ของโครงการคอนโดที่น่าลงทุนอยู่ที่ 3-5% ครับ จากการคำนวณ Gross Rental Yield ของคอนโด 6 โครงการ(เนื่องจากโครงการ Maru 15 เเละ โครงการ Whizdom Avenue ยังสร้างไม่เเล้วเสร็จ ดังนั้นจึงยังไม่มีผู้ปล่อยเช่า จึงยังไม่สามารถนำมาคำนวณหา Gross Rental Yield ได้ครับ) พบว่ามีค่าเฉลี่ยสูงถึง 5.05% ครับ
อัพเดตตลาดคอนโดลาดพร้าว-รัชดา
ดังที่ได้กล่าวไปเเล้วข้างต้นถึงศักยภาพของทำเลลาดพร้าว - รัชดา รวมถึงกำไรจากการปล่อยเช่าเเละการขายอสังหา ทาง Realist จึงรวบรวมข้อมูลโครงการคอนโดเปิดใหม่ที่กำลังขายอยู่เเละกำลังจะเปิดขาย สำหรับผู้ที่สนใจในการลงทุนระยาวหรืออยู่อาศัยครับ โครงกรคอนโด high rise ที่กำลังเปิดขายอยู่มี 2 โครงการครับ คือ โครงการ Chapter one midtown ตอนนี้กำลังอยู่ในช่วงโอนครับ ราคาเฉลี่ย ณ ปัจจุบันประมาณ 125,000 บาท/ตร.ม. เเละโครงการ Whizdom avenue ratchada-ladprao ราคาเฉลี่ย ณ ปัจจุบันประมาณ 145,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งขณะนี้มียอดขาย 85% อีกหนึ่งโครงการใหม่ล่าสุดที่กำลังจะเปิดขาย คือ Maru 15 ของ Major Development อยู่บริเวณปั๊มน้ำมัน susco เก่า ทำเลอยู่ระหว่างซอยลาดพร้าว 15 เเละ 17 มีราคาเปิดตัวประมาณ 130,000-150,000 บาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้นจากโครงการคอนโดเก่าเล็กน้อยครับ
Maru Ladprao 15
- Area 1-3-07 Rai
- Location Ladprao soi 15
- Type of Building High Rise 31 stories
- Type of room Studio 30 sq.m. 1 Bedroom 32-35 sq.m. 2 Bedroom 50-60 sq.m. Loft 28-32 sq.m.
- Parking 44%
- ราคา/ตร.ม. 160,000 บ. (ประมาณการณ์)
Chapter One Midtown Ladprao 24
- Area 2-3-31.91 Rai
- Location Ladprao soi 124-26
- Type of Building High Rise 37 stories
- Type of room Studio 23.71-24.15 sq.m. 1 Bedroom 29.61 – 38.66 sq.m. 2 Bedroom 58.64 sq.m.
- Parking 45%
- ราคา/ตร.ม. 125,000 บ.
Whizdom Avenue ratchada-ladprao
- Area 3-0-44.6 Rai
- Location Ratchada - Ladprao junction
- Type of Building High Rise 27 stories
- Type of room Studio 27 sq.m. 1 Bedroom 30-386 sq.m. 2 Bedroom 47-56 sq.m. Duplex 76-77 sq.m. Duplex penthouse 81.35-82.39 sq.m. Penthouse 105-141 sq.m.
- Parking 49%
- ราคา/ตร.ม. 145,000 บ.
Maru Ladprao 15 คอนโดใหม่ล่าสุดที่กำลังจะเปิดตัว
